La ce suntem atenti atunci cand cumparam o proprietate?

Sunteti intersati sa achizitionati o proprietate? Felicitari ! Va recomand sa luati in considerare urmatoarele aspecte inainte de a face plata. 

 1. In primul rand setati-va asteptarile, ce doriti sa cumparati, in ce zona, ce etaje va intereseaza, cautati mobilat/nemobilat, achizitionati cu credit/cash, pornind si de la bugetul pe care il aveti. 

Pentru a face un credit, mai intai trebuie sa mergeti la banca sau sa alegeti un broker de credite pentru a va face o simulare si sa aflati suma pe care banca este de acord sa va crediteze, si sa verificati daca dispuneti de banii pentru avans. 

* In general proprietarii si agentii evita clientii care doresc sa cumpere prin prima casa si au avans doar cei 5%. De ce ? Pentru ca sunt sanse mari ca evaluarea bancii sa nu fie la fel cu valoarea de vanzare si daca nu aveti disponibila diferenta, s-a pierdut timpul. Timpul adica o luna pana banca spune daca se acorda creditul sau nu si la ce pret. Iar Timpul este pretios pentru toata lumea. 

Asa ca, prin credit puteti lua ipotecar, dureaza 2 saptamani aprobarea sau prima casa daca sunteti sigur ca va accepta banca si aveti un avans mai mare de 5%. *Dezvoltatorii ofera si prima casa pentru ca ei au timp sa astepte pana se vand toate apartamentele, fara riscul de a pierde timpul daca asteapta o luna aprobarea.

Plus comisionul agentului daca achizitionati prin agent si plus valoarea actelor notariale.

Daca lucrati cu un agent, procesul va fi mult mai usor daca acesta are ceva experienta in domeniu si stie sa le rezolve pe toate. Daca este incepator, deschideti bine ochii !

2. Pretul trebuie sa se raporteze la suprafata utila sau totala (adica utila, dar incluzand si suprafata utila a terasei/balconului) si nu la suprafata construita !

3.Aveti nevoie de anumite acte - Aici gasiti lista actelor.   Mare atentie la detalii si la acte !

Uneori, proprietarii nu au toate actele necesare, pentru ca nu stiu sau nu s-au ocupat pentru ca nu s-au gandit sa vanda. 

In acest caz, daca doriti totusi sa achizitionati proprietatea si proprietarul are nevoie de un timp pentru a face rost de toate actele, va recomand sa va asiguranti ca intre timp proprietarul nu se va angaja sa vanda altcuiva, printr-un antecontract, cu avans minim de 1000 euro. Acesta se poate face prin intermediul agentiei sau la notariat. 

Puteti da si un avans mai mare, 5-10.000 euro, doar la notariat, cu specificatia sa fie inscris in Cartea Funciara si clauzele pentru suma. 

Au fost multe cazuri in care, in lipsa avansului, proprietarul a vandut altcuiva. 

4.Actele se trimit la notariat pentru verificare si se trimit si la banca daca se achizitioneaza prin credit. Pentru varianta cu credit, de la banca trebuie solicitat un evaluator si opinia notariala pentru banca. In urma acestora, banca va poate spune deja daca vi se acorda creditul. 

*Sunt banci care va pot da acordul pentru creditarea apartamentului doar dupa ce se face un antecontract. Dar sunt si banci care va cer antecontract, chiar daca pot face toate demersurile inainte. 

5.In cazul imobilelor noi, asigurati-va ca sunt racordate la toate utilitatile sau ca exista autorizatii pentru indeplinirea racordarii. Cereti acte doveditoare. Iar utilitatile sa fie contorizate separat. 

La un imobil cu termoficare, luati in considerare gasirea unei solutii pentru incalzire proprie : centrala proprie, panouri electrice, boiler, instant, etc.  

6. Atentie la imobilele vechi! O casa ar putea merita sa fie achizitionata pentru teren, dar un apartament intr-un imobil vechi nu va avea aceeiasi durabilitate ca si un imobil mai nou. Chiriasii si cumparatorii au inceput sa le evite. 

Pe langa acest aspect, luati in considerare ca la imobilele vechi trebuie schimbata instalatia electrica si sanitara si uneori nu este suficient pentru ca la un bloc vechi poate aparea o problema de la coloana principala de apa sau canalizare si sa va inunde. Sau de la instalatiile vechi ale vecinilor. 

7. Imobilele foarte vechi 1910-1960 pot prezenta risc seismic, cautati imobilul in lista cladirilor cu risc seismic a primariei. De asemenea, unele cladiri nu sunt pe lista pentru ca nu au fost vreodata expertizate. 

8.Intr-un bloc mai vechi puteti avea reclamatii de la vecini pentru sunete obisnuite cum ar fi alergatul din cand in cand al unui copil, latratul unui caine sau pentru o muzica data putin mai tare. Sau reclamatii pe perioada reamenajarii apartamentului chiar daca pastrati orele de liniste. 

In blocurile noi de obicei sunt persoane mai tinere sau mai deschise ca si mentalitate. Nu prea veti vedea batrani suparati in blocuri noi. De obicei vor sa isi traiasca restul vietii acolo unde au trait. De asemenea, de foarte multe ori nu se vor implica in renovari ale scarii/blocului pentru ca nu ii mai intereseaza, au trait bine atatia zeci de ani si fara renovari. 

Si daca doriti sa cumparati o casa ar trebui sa va interesati ce fel de vecini veti avea.  

9. Problema gandacilor - trebuie bine investigata inainte sa va mutati pentru ca intr-un bloc vechi exista acest risc. Este posbili sa fie extirpati din apartament, dar daca este o problema in bloc, vor aparea. 

Acest risc este mai ridicat la blocurile cu ghena functionala in interior, dar sunt si blocuri care au ghena pe exterior, cu iesire pe balcon la fiecare etaj sau care au desfiintat folosirea ei. La blocurile cu 4 etaje este mai scazut riscul pentru ca nu exista ghena. 

In prezent sunt blocuri noi care nu au ghena si oricat de inalt este blocul, gunoiul se arunca in tomberon la subsol sau afara.

10. Lumina naturala - nu cumparati apartamente care nu au peretii atinsi de soare ! Uneori, blocurile sunt atat de apropiate, incat pe unele laturi ale blocului nu patrunde soarele. Riscul de umiditate si de igrasie este foarte mare si de asemenea sanatatea celor care locuiesc intr-un astfel de apartament. In anumite tari, luarea in calcul a patrunderii luminii solare in apartamente este obligatorie pentru constructori. 

11. Investigati subsolul unei locuinte, mai ales daca imobilul este vechi. Daca prezinta umezeala, chiar daca este dupa ploaie, fugiti !!! Acolo structura este afectata. 

12. Mucegaiul - verificati daca simtiti miros de mucegai sau pereti umezi.

13. Compartimentarea - asigurati-va ca impartirea apartamentului si spatiul incaperilor va permite si o buna organizare a mobilierului. 

14. Izolatia fonica daca lipseste cu desavarsire sau daca peretii sunt subtiri intre apartamente, veti auzi cu usurinta ce fac vecinii si invers. 

15. Pe exterior "la cheie", pe interior dezastru. Este vorba despre case proaspat amenajate, dar vechi si care sub zugraveala si tencuiala proaspata ascund pereti care ar trebui consolidati sau demolati. Am scris si un articol despre un astfel de exemplu, aici il puteti citi: Pe exterior poveste, iar in pereti catastrofa care asteapta 

Acest lucru poate fi intalnit si la apartamente in blocuri vechi. Daca fatada blocului arata rau, iar apartamentul a fost renovat recent si nu se poate vedea ca nu prezinta crapaturi insemnate, renuntati sau chemati un expert. 

16. Expert tehnic autorizat pentru a investiga structura cladirii si siguranta ei, indiferent daca este cladire veche sau noua. Daca va place o proprietate si nu sunteti sigur de bunastarea ei, apelati la un astfel de expert tehnic ce poate, cu ajutorul aparatelor care citesc prin pereti, sa va spuna exact in ce stadiu este cladirea, daca prezinta goluri sau fisuri ascunse, umiditate, lipsa armatura, grinzile, calitatea caramizii, etc si daca se merita sa achizitionati proprietatea. Expertul va trece pe lista de prioritati si investigarea subsolului, racordarea tevilor, etc. Am zis expert tehnic, cu aparatura de ultima generatie, nu structurist. Structuristul nu vede prin pereti, expertul tehnic da ! 

17. Umezeala de la acoperis. Un imobil proaspat renovat poate ascunde infiltratii din acoperis. 

18. La imobilele noi, consultati cartea tehnica si autorizatiile de constructie. 

19. Pentru terenuri cereti sau intocmiti Studiul Geo care va ofera date despre calitatea solului si nivelul panzei freatice care pot afecta eventualele constructii.

Verificati situatia retelelor subterane si supraterane de genul retelelor de apeducte si a celor de gaze, a retelelor de transport electric sau petrolier.

20. Nu cumparati imobile in apropierea liniilor de inalta tensiune ! 

Daca va intereseaza un teren care are stalpi de inalta tensiune trebuie sa luati in calcul distanta de 50 m, de fiecare parte a stalpilor pana la viitoarea cladire, iar daca doriti sa ii mutati, va trebui sa faceti acest lucru pe cheltuiala proprie sau puteti incerca sa obligati enelul prin instanta sa va plateasca chirie sau sa cumpere terenul.

21. La terenuri cereti proprietarului sa va ofere Planul Urbanistic Zonal sau sa depuna actele pentru eliberarea lui. Poate dura o luna ca sa il primiti. Astfel, puteti afla daca exista interdictii de constructie pe teren. 

Inainte de achizitie, asigurati-va ca imobilul corespunde nevoilor dumneavoastra.   Sunt imobile construite pentru profit si nu pentru a oferi confort viitorilor locatari. Deseori s-a intamplat ca noii proprietari, care au cumparat de la dezvoltator, sa afle viciile locuintelor dupa ce s-au mutat.